Para el propietario de un inmueble, la declaración o el blanqueo del cobro de un alquiler de $6.000 mensuales puede representar hasta $11.964 anuales por el pago de los impuestos a las Ganancias e Ingresos Brutos si es monotributista. Y hasta $25.704 anuales por el Régimen General. Ya con el cobro de un alquiler de $11.000 por mes, la cuenta asciende hasta $16.692 anuales por el Monotributo y hasta $ 47.124 por el Régimen.
Así respondió a Clarín el tributarista Marcelo Rodríguez, de MR Consultores, quien calculó que para el inquilino que pueda deducir esos alquileres de Ganancias –una opción que se incorporó en la ley de Ganancias con vigencia desde enero de 2017– las cuentas son otras.
Es que el locatario puede deducir por el alquiler destinado a su casa-habitación el 40% del valor del alquiler, con un límite anual de $ 51.967. “La deducción opera siempre y cuando el contribuyente o causante no resulte titular de ningún inmueble, cualquier sea la proporción de su propiedad en el mismo”, aclaró Rodríguez. En ese caso, para un alquiler mensual de $ 11.000, por el tope, el inquilino puede deducir $ 4.330 mensuales y si tributa a la tasa máxima del 35%, podría lograr un ahorro de impuesto de hasta $ 18.188 anuales.
Es decir, que el beneficio que consigue es menor al “perjuicio” que tendría el propietario si no blanqueó el contrato. Y ahí surgen las dudas: ¿Eso podría incidir en el costo del contrato? ¿El dueño buscaría transferir el mayor gasto al inquilino?
Rodríguez explicó que “la norma contempla tan sólo la deducción del monto consignado por el contrato de locación en concepto de alquiler, sin tener en cuenta las sumas que habitualmente abona el inquilino, en concepto de expensas, servicios, tasas”.
En cambio, el locador o propietario debe pagar los impuestos sobre el total de los alquileres que cobra sin tope: “El impacto para el locador, si ya estuviera tributando a la tasa máxima, representaría un aumento en el impuesto a ingresar de $ 42.504 anuales. Sin embargo, si el propietario optara por adherir al Monotributo, el costo anual sería de $ 12.072. A esos valores se agrega el pago del impuesto sobre los ingresos brutos, a la tasa del 3,5% sobre la renta percibida. El alcance y la tasa de Ingresos Brutos varía según los distritos”, explicó el especialista.
En el caso del Monotributo, prosiguió Rodríguez, el locador podrá incorporar al régimen hasta 3 inmuebles destinados a locación, ya que superando ese número quedará excluido del monotributo, debiendo entonces pasar al Régimen General y tributar el Impuesto a las Ganancias.
De todas maneras, si el propietario que percibe una renta por alquileres optara por no declararla, el fisco estaría habilitado para liquidar el impuesto a las Ganancias por la renta presunta del inmueble. Así el artículo 41 inciso g) de la ley del gravamen establece que representa una renta gravada “el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado”. El valor de la renta presunta se fija en función al valor de mercado correspondiente a la locación del citado inmueble.
“Si el inmueble estuviera realmente desocupado, el contribuyente no tendría que tributar por la renta presunta, pero debería demostrar fehacientemente esta circunstancia ante un requerimiento de la AFIP”, explicó Rodríguez.
Por: Ismael Bermúdez
