El Banco Central (BCRA) dispuso la instrumentación de un nuevo índice denominado Unidades de Vivienda (UVI), que se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), destinado a fomentar el ahorro y los préstamos para facilitar el acceso a la vivienda en todo el país.
“La habilitación del ahorro en UVI pondrá al alcance de las familias argentinas un instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro “en ladrillos” pero que será accesible a todas las familias independientemente de su poder adquisitivo”, afirmó hoy un comunicado del ente monetario.
La nueva modalidad de ahorro consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días y podrá haber depósitos precancelables de plazos más largos, con la precancelación ocurriendo una vez transcurridos 180 días.
Teniendo en cuenta el sendero de inflación proyectado por el Gobierno Nacional, se asume que la variación futura del CER, utilizada en el cálculo del valor nominal de las cuotas de la nueva modalidad de crédito, tiene la siguiente trayectoria: primer año, 25%; segundo año, 14,5%; tercer año, 10%, desde el cuarto en adelante, 5% anual.
En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos los bancos Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio, y el BCRA espera que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos.
Según el Central, los créditos hipotecarios, al pasar a estar denominados en UVI, tendrán una tasa de interés real estimada por el ente monetario en cinco puntos porcentuales más que la tasa de inflación proyectada y actualizada por CER.
Así, según el comunicado, “las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía”.
El comunicado explica que “los instrumentos bajo esta nueva modalidad estarán denominados en Unidades de Vivienda (UVI), con un valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivalente a nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el potencial de cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas”.
El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población.
Dado que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI será de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimos).
Como se explica más arriba, el valor de la UVI se actualizará diariamente por el CER, basado en el índice de precios al consumidor.
El comunicado del BCRA indicó que “el índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadrado testigo en cualquier momento futuro.
El valor diario de la UVI se publicará en la página web del Banco Central.
En este sentido, el BCRA señala que “para entender cabalmente te la implicancia de lo habilitado, vale comparar cómo evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad de créditos y bajo un crédito estándar a tasa de interés fija disponible hoy en el mercado, en ambos casos a 15 años de plazo”.
En este sentido, precisa que “bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVI”.
Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio, dijo el Central.
“En un crédito tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para compensar
el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas posteriores, lo que funciona como una enorme barrera en el acceso al crédito que solo pueden sortear familias de alto poder adquisitivo”, agregó.
A su juicio, bajo la nueva modalidad el valor inicial de las cuotas es mucho más accesible “porque la tasa de interés de estos créditos tiene implícita una tasa de inflación alta durante todo el período, mientras que esta autoridad monetaria está abocada a que la inflación baje fuertemente en los próximos años.
Asumiendo una relación cuota/ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de un millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos.
